권리금 날리는 날엔...
권리금이란 기본적으로 상가, 토지등에서 속칭 몫이 좋은 곳에 위치한 곳을 임대차할때 보증금이나 임대료 이외에 별로도 임대주나 전임차인(먼저번 세를 살던 사람)에게 주는 돈(혹은 금전적 이익)이다. 임대주가 받는 경우는 흔치 않고 주고 임차인과 전임차인 사이에 체결되는 것으로 이러한 경우에는 임대주가 책임질 이유가 없으므로 소송분쟁의 원인으로 작용하는 것이다.
임차인(세입자)과 임대인(건물주)사이에 계약이 종료되면 임대인은 다음 계약자에게 가게를 임대해 주게되고, 이때는 권리금은 발생하지 않는다.
그런데 건물주와는 상관없이 기존 세입자가 '이곳은 좋은 곳이다~'라고 말하면서 이 자리를 비워주는 조건으로 권리금을 요구하기 때문에 문제가 생기는 것이다.
즉 건물주와는 1000만원에 가게를 빌리기로 계약이 체결되어 있는데, 그것과는 무관하게 수년분의 이득에 해당하는 비용을 미리 산정하여 세입자들 사이에서 거래가 오가는 것인데, 나중에 이것을 가지고 건물주에게 책임을 지라고 하니 건물주로써도 황당한 것이다.
건물주야 지정된 거래이외에 땡전한닢받은 것이 없는데, 권리금을 보장하라는 세입자의 요구에는 응할수 없는 것은 당연한 일이다.
지금의 법은 권리금 자체를 보호받지 못하는 것으로 취급하고 있는데, 이것은 엄연히 존재하는 것에 대해 법이 그 영향력을 행사하기를 포기한 것이므로 현실에 맞지않는 일이다.
또한 권리금 자체는 건물주와는 무관하게 세입자들 사이의 거래이므로 이를 가지고 건물주에게 보장토록 하는 것에는 무리가 있다.
문제의 해결을 위해 권리금의 성격을 잘 살펴봐야 한다.
권리금이라는 것은 "향후 수년간 ~한 이익이 발생할 것으로 예상되므로 그러한 자리를 넘겨주는 조건으로 향후 수년간의 이익중 일부를 미리 지불하는 것"이라는 개념이 강하다.(여기서 강하다고 하는 것은 예치금의 형태가 강하기 때문이고, 이는 조금후 다시 언급하기로 한다)
때문에 주된 두가지 조건을 살펴볼 필요가 있다.
첫번째는 실제 그러한 이득이 발생할 것인가 하는 문제이다.
그것은 세입자의 능력, 혹은 의욕에 관련된 문제이므로 세입자의 판단에 전적으로 책임을 지워야 할 문제인 것이다.
두번째가 현재 문제가 되고 있는 부분인데, 향후 수년간 해당 상행위를 지속할수 있는가 하는 문제이다.
계약기간이나 갱신 등의 문제가 있는 것으로, 이 경우에는 세입자의 능력이나 노력과는 무관한 일, 즉 지금같은 일이 벌어질수 있는 문제이기 때문이다.
때문에 이 부분에 대해서
두 계약자 사이에 "단, 권리금이 향수 수년간의 이익중 일부를 미리 요구하는 것인만큼, 상행위가 지속될수없는 상황(계약해지 및 재개발로 인한 건물 소멸 등)이 생길 경우에는 기간에 따라 권리금중 일부를 회수하기로 한다"는 내용을 첨부하는 것으로 해결할수 있는 문제이다.
기존 임차인은 그러한 계약을 기피하려 하겠지만, 기존 임차인 역시 새로 임차를 해야 하는 경우가 대부분이라는 점(권리금 한탕으로 평생을 먹고살수있다면 이야기는 별문제지만, 현실적으로 불가능하다)에서 결국 정책적으로 권리금 계약에 대한 불평등 조항을 개선하도록 조례를 만드는 것에 동의할수 밖에 없는 문제이다.
자, 그래도 문제는 남는다.
앞서 이야기했듯이 권리금은 예치금의 형태가 가능하다는 것이다.
권리금이 1억일때 그 돈은, 세입자 측면에서는 1억을 빌려 원금을 제외한 그 이자를 전 세입자에게 주고 있는 셈이라는 것이다.
왜냐하면 그 돈은 나중에 다음세입자에게 받아 원금은 그것으로 다시 메꿀수 있는 것이기 때문이다.
그런데 이 돈을 다 못받게 될 가능성이 생기는 것이다.
자기는 막차에서 빠져나왔는데, 정작 막차를 탄 다음 사람의 손해를 자신도 일부 부담하게 되는 셈이니, 당사자 입장에서는 '억울하다, 악법이다'라는 말이 나올수 있는 것이니까...
그러나 지금처럼 일방적인 권리금의 부담이 사라지고, 그로인한 사기가 사라진다는 점, 그리고 전 세입자가 막차에서 빠져나가기 위해 '괜찮아, 계약기간 재연장된다니까~안될리 없어~'와 같은 말에 책임을 지게 된다는 점에서 세입자에게는 충분한 메리트가 있게되는 것이다.
